Mit einer Baufinanzierung entscheiden Sie sich meistens auch für eine festgelegte Zinsbindung, in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren. Nachdem diese erste Zinsbindungsphase abgelaufen ist, besteht häufig noch eine Restschuld. Diese muss dann für eine neue Zinsbindungsperiode weiterfinanziert werden – eine Anschlussfinanzierung wird nötig.
Im Regelfall ist eine Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank allerdings oft teurer als der Wechsel zu einem neuen Kreditinstitut. Wechseln Sie Ihre bestehende Finanzierung zu einem anderen Darlehensgeber, spricht man dann von einer Umschuldung.
Aktuell befinden wir uns in einem historischen Zinstief und ein um 0,1% niedrigerer Zins kann die Kosten erheblich senken. Während der Zinsbindung lässt sich eine Baufinanzierung allerdings nicht einfach kündigen, zumindest im Regelfall nicht kostenfrei. Unter welchen Umständen einen Umschuldung bspw. auch währen der Zinsbindung möglich ist, erörtern wir gerne bei einer gemeinsamen Beratung.
Da Sie bei einer Umschuldung meist auch den Darlehensgeber wechseln, muss im Grundbuch der Immobilie der alte durch den neuen Gläubiger ersetzt werden. Diese Änderung muss ein Notar im Regelfall beurkunden und auch das Grundbuchamt muss die Änderung letztlich durchführen. Die Kosten dafür belaufen sich auf ca. 0,5 % der Darlehenssumme.
Einigen Darlehensgebern genügt auch eine einfache Abtretung der Grundschuld. Hierfür tritt der alte Darlehensgeber dem neuen Darlehensgeber seine Sicherheit im Grundbuch ab, im Grundbuch muss dann nichts verändert werden, was deutlich günstiger ist. Ob dies möglich ist klären wir gerne mit Ihrem neuen Darlehensgeber.
Nehmen wir an Ihre Restschuld beträgt noch 200.000 Euro. Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt belaufen sich dann auf ca. 1.000 Euro (ca. 0,5% der Restschuld).
Schulden Sie also Ihre Baufinanzierung um, haben Sie diese Kosten schnell wieder eingespielt.
Werfen Sie einen Blick auf unsere Beispielrechnung:
Zu sehen ist eine Veränderung des Sollzinssatzes um lediglich 0,25% im Jahr. In 10 Jahren sparen Sie hierdurch schon 4.549,18 Euro. Ziehen Sie nun die Grundbuch- und Notarkosten in Höhe von 1.000 Euro ab, so bleibt eine Ersparnis von 3.549,18 Euro.
| Gegebenheiten | Altes Darlehen | Neues Darlehen |
|---|---|---|
| Restschuld | 200.000 Euro | 200.000 Euro |
| Neue Zinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Sollzins | 1,75 % | 1,50 % |
| Monatl. Rate | 800 Euro | 800 Euro |
| Tilgung | 3,05 % | 3,30 % |
| Tilgung nach 10 Jahren | 66.610,04 Euro | 71.159,22 Euro |
| Restschuld nach 10 Jahren | 133.389,96 Euro | 128.840,78 Euro |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 29.389,96 Euro | 24.840,78 Euro |
| Gebühren für Notar und Grundbuch | Keine | 1.000 Euro |
Das Ende der Zinsbindung ist die perfekte Gelegenheit Ihr Darlehen neu einzustellen und zu verbessern. Mit einer Umschuldung können Sie die Baufinanzierung wieder Ihrer aktuellen Lebenssituation anpassen. Denn es kann sich viel verändert haben, ein neuer Job mit besserem Einkommen oder ein unerwarteter Geldsegen. Auf all das kann in Ihrer neuen Baufinanzierung Rücksicht genommen werden.
Zwei Dinge sollten Sie besonders im Auge behalten: Ihre monatliche Rate und die damit verbundene Tilgung.
Option 1: Gleiche Rate aber schneller zurückzahlen
Sollten Sie nach wie vor mit Ihrer aktuellen Rate gut zurechtkommen, diese weder erhöhen noch senken wollen, können Sie trotzdem Ihr Darlehen schneller zurückzahlen und Geld sparen. Aufgrund des niedrigeren Zinssatzes fließt automatisch mehr in die Rückzahlung, die sog. Tilgung.
Option 2: Rate senken für mehr Spielraum
Durch einen niedrigeren Zinssatz haben Sie die Möglichkeit, die monatl. Rate zu senken. Die Tilgung wird dadurch zwar negativ beeinflusst und führt zu einer längeren Laufzeit, verschafft Ihnen aber einen neuen finanziellen Spielraum. Sollten Sie im Monat mehr Geld zur freien Verwendung benötigen, kann diese Option für Sie die Richtige sein.
Option 3: Länger Zinssicherheit
Ist Ihnen eine längere Zinssicherheit lieber, bietet sich durch den Zinsvorteil auch die Möglichkeit, die Zinsbindung zu verlängern. Dadurch wird sich Ihr Zins evtl. nicht verbessern, aber eine weitere Zinsveränderung in 10 Jahren ausgeschlossen. Somit ist Ihre Baufinanzierung besser planbar und vor Zinsveränderungen länger geschützt.
Option 4: Mehr Flexibilität einbauen
Auch bei der Baufinanzierung haben Extras ihren Preis. Wenn Sie zum Beispiel statt den üblichen 5 % lieber 10 % Sondertilgungsoption haben wollen, führt dies zu einem Zinsaufschlag. Aufgrund der Zinsanpassung durch Umschuldung können Sie diese Option einfließen lassen.
Damit Sie umschulden können muss der alte Darlehensvertrag gekündigt werden und ein neuer geschlossen werden. Bevor die Zinsbindung nicht abgelaufen ist, ist dies jedoch meist nur bedingt möglich.
Zum Ende der Zinsbindung haben Sie jedoch alle Möglichkeiten.
In der Regel gibt es vor Ende der Zinsbindung nur in drei Fällen die Möglichkeit zu kündigen:
Selbstverständlich dürfen Sie Ihre Immobilien jederzeit verkaufen. Ihr Kreditgeber muss Sie aus dem Darlehen entlassen, kann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.
Die Bank verweigert ein Darlehen bspw. für eine Modernisierung oder Umbau. In diesem Fall können Sie Ihre Baufinanzierung kündigen. Die Bank kann dennoch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Nach 10 Jahren haben Sie von gesetzes wegen ein Sonderkündigungsrecht. Dies ist in §489 BGB verankert. Auch wenn Sie eine Zinsbindung mit bspw. 15 Jahren oder mehr abgeschlossen haben, dürfen Sie nach 10 Jahren jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Die Bank darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen.
Ist die Sollzinsbindung abgelaufen können Sie Ihr Darlehen jederzeit umschulden.
Wir prüfen gerne Ihre Darlehensverträge und zeigen Ihnen ob eine Umschuldung möglich und sinnvoll ist.
Läuft Ihre Zinsbindung noch länger als 5 Jahre ist eine Umschuldung schwierig. Der Darlehensgeber wird Sie meist nur zu den oben genannten Bedingungen aus dem Darlehensvertrag entlassen. Eine Möglichkeit der Zinssicherung kann hier ein Bausparkonto sein.
Liegt Ihre Zinsbindung noch zwischen 12 Monaten und 5 Jahren können Sie sich mit einem Forward-Darlehen schon jetzt aktuellen Zinsen sichern. Sie schließen heute schon einen Darlehensvertrag für die Zeit nach Ihrer Zinsbindung. Die Zahlung für das Forward-Darlehen beginnt natürlich auch erst zum Ende Ihrer Zinsbindung.
Bei HypoExpert zeigen wir Ihnen gerne alle Vor- und Nachteile einer Umschuldung auf. Mit Ihnen gemeinsam finden wir die für Sie beste Lösung aus einer Auswahl von über 300 Banken und Sparkassen.
Hier finden Sie wichtige Informationen über die Anschlussfinanzierung!
Berechnen Sie Ihre persönlichen Konditionen
Sie ereichen uns per Telefon von Mo-Fr von 10:00 bis 18:00 Uhr
Oder per Mail an:
