1. Einnahmen und Ausgaben bewerten
Im ersten Moment ist es essentiell, die aktuelle Einnahmen- und Ausgabensituation zu bewerten. So bekommen Sie eine Übersicht, wie hoch Ihr finanzieller Spielraum ist. Daraus lässt sich dann ableiten, wie hoch die monatliche Darlehensrate maximal sein darf. Für eine entsprechende Berechnung hilft Ihnen auch unser Haushaltsrechner.
2. Eigenkapital
Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind deutlich teurer als solche mit entsprechendem Eigenkapitaleinsatz. Eigene Mittel sind für eine erfolgreiche Finanzierung nicht unbedingt nötig. Wenn vorhanden, sollten Eigenmittel allerdings in die Finanzierung mit eingebracht werden. Dies kann auf unterschiedliche Weisen geschehen. Hierzu zählen beispielsweise Bausparverträge, Erbschaften oder auch jegliche andere Sparform. Eine vorhandene Immobilie kann selbstverständlich auch in die Finanzierung mit eingebracht werden und zählt so auch im übertragenen Sinne wie Eigenkapital – in diesem Fall in Form einer Immobilie.
3. Gesamtkosten kalkulieren
Im ersten Schritt haben wir nun die Einnahmen- und Ausgabensituation bewertet und abschließend den Eigenkapitaleinsatz weiter definiert. Im weiteren Schritt möchten wir nun den Darlehensbedarf genauer betrachten. Hierzu werden selbstverständlich die Gesamtkosten für das Engagement benötigt. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch noch die Kaufnebenkosten wie bspw. Notargebühren, Maklercourtage und die Grunderwerbsteuer. Im Falle eines Neubaus müssen Sie als Bauherr auch noch die verschiedenen Baunebenkosten mit einkalkulieren.
Mit dem vorhandenen monatlichen Spielraum, sowie den Gesamtaufwendungen bzw. geplantem Eigenkapitaleinsatz lässt sich nun die Höhe des benötigten Darlehens ermitteln.
4. Zeitrahmen festlegen
Da in der Rente das Nettoeinkommen im Regelfall rund 40% niedriger ausfällt als in der Erwerbsphase, ist es grundsätzlich empfehlenswert die Immobilienfinanzierung bis zum Renteneintritt beendet zu haben. Wenn sie bis Mitte 30 eine Immobilienfinanzierung abschließen, werden Sie in der Regel bis zum Renteneintritt die Immobilie komplett bezahlt haben. Wenn sie erst später mit einer Immobilienfinanzierung beginnen, ist dies grundsätzlich möglich, allerdings müssen sie mit höheren Raten rechnen, wenn sie bis zum Renteneintritt fertig sein möchten. Alternativ läuft die Finanzierung dann bis ins Rentenalter hinein. Dies ist dann unproblematisch, wenn Kreditbestandteile so aufeinander abgestimmt sind, dass mit Renteneintritt bspw. niedrigere Raten geleistet werden müssen.
5. Darlehensvarianten kennenlernen
Genau wie jede Immobilie ist auch jede Finanzierung ganz individuell. Sie ist immer ganz auf den Kundenwunsch und die finanzielle Situation abgestimmt. Um die Finanzierung so individuell und optimal wie nur möglich zu gestalten, gibt es verschiedene Darlehensformen und Fördermittel, welche an die vorliegende Finanzierung angepasst werden.
Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker in der Immobilienfinanzierung. Während der Zinsbindung wird dauerhaft die gleiche Rate geleistet. In der Rate sind sowohl Zins als auch Tilgung vorhanden – die Restschuld sinkt somit über den Zeitraum. Beim Annuitätendarlehen gibt es auch noch Sonderformen wie bspw. das Volltilgerdarlehen. Bei diesem ist das Darlehen von der ersten bis zur letzten Rate fixiert. Das Zinsbindungsende ist auch das Ende der Finanzierung. Somit haben Darlehensnehmer kein Zinsänderungsrisiko mit der Gefahr höherer Raten bzw. längerer Laufzeiten. Darüber hinaus gibt es auch noch Finanzierungen mit einem variablen Darlehen. Hier kann der Zins regelmäßig angepasst werden. Dies ist allerdings nur empfehlenswert, wenn man von fallenden Zinskonditionen am Markt ausgeht und im Notfall auch mit höheren monatlichen Raten leben kann.
Eine weitere interessante Finanzierungsvariante ist die eines endfälligen Darlehens bzw. einer Festhypothek. In diesem Fall wird das Darlehen nicht direkt getilgt, sondern ein sogenanntes Tilgungsersatzprodukt angespart. Diese löst dann zu einem definierten Zeitpunkt das endfällige Darlehen ab. Häufig kommen hier Bausparverträge als Tilgungsersatzprodukte zum Einsatz. Diese Kombination bietet viel Sicherheit durch dauerhafte Zinssicherung und höhere Flexibilität in der Rückzahlung im Vergleich zum Volltilgerdarlehen – kann aber zu höheren Kosten führen.
6. Fördermittel kennenlernen
Bevor die optimale Darlehensvariante gewählt wird, sollten Sie sich auch über die Fördermöglichkeiten in Ihrer Region informieren. Eine gute Kombination aus Darlehensvarianten, Fördermitteln etc. können die Finanzierung deutlich optimieren und Ihnen Kosten sparen.
Die wohl bekanntesten Fördermittel in Deutschland werden von der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereitgestellt. Die KfW stellt insbesondere zinsgünstige Darlehen zum Erwerb von Eigenheimen bereit. Sie fördert darüber hinaus auch die Renovierung von Bestandsimmobilien bzw. den Bau nach KfW-Energiestandards.
Eine weitere beliebte Form: Wohn-Riester – staatliche Zulagen fließen hier direkt in die Immobilienfinanzierung. Wenn Sie bereits einen bestehenden Riester-Vertrag haben, können Sie das dort angesparte Kapital inklusive der Zulagen direkt in Ihre Finanzierung einfließen lassen.
Darüber hinaus gibt es auch Fördermittel der Bundesländer bzw. einzelner Städte und Gemeinden. Unsere Experten beraten Sie gerne, welche Fördermittel in Ihrem Fall anwendbar sind.
7. Zinsbindung festlegen
Im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern bietet Deutschland sehr lange Zinsbindungen für Darlehen an. Diese Option ist insbesondere dann ein Vorteil, wenn das Zinsumfeld niedrig ist und mittelfristig mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Einige Banken bieten gegen Zinsaufschläge sogar bis zu 30 Jahre Zinsbindung an. Ob sich diese Aufschläge lohnen, kann Ihnen einer unserer Experten gerne beantworten.
Befinden wir uns aktuell allerdings in einem Umfeld mit hohen Darlehenszinsen und es ist mittelfristig mit fallenden Zinsen zu rechnen, sollten Sie eine kürzere Zinsbindung wählen und sich dann im Zuge der Anschlussfinanzierung einen günstigeren Zinssatz sichern.
8. Tilgungssatz festlegen
Die Wahl des richtigen Tilgungssatzes ist immer ein Kompromiss zwischen angenehm zahlbarer Rate und schneller Entschuldung. Je höher die Tilgung ausfällt, desto günstiger ist in der Regel die gesamte Finanzierung. Zudem sinkt das Risiko, da Sie schneller entschuldet sind. Wird die Tilgungsrate allerdings zu hoch angesetzt, kann die monatliche Rate schnell zur Belastung werden. Niemand sollte seine Immobilienfinanzierung als Belastung ansehen. Wir empfehlen grundsätzlich eine Tilgungsrate von mind. 2-3%.
9. Sondertilgungsoptionen festlegen
Banken gewähren in der Regel kostenfreie Sondertilgungsoptionen in den meisten Darlehensvarianten. Diese sind allerdings meistens in der Höhe begrenzt. Höhere Sondertilgungsvereinbarungen sind optional und führen in der Regel zu einem Zinsaufschlag. Daher ist in jedem Fall abzuwägen, ob zusätzliche Sonderzahlungen geleistet werden können und ob sich ein eventueller Aufschlag lohnt. Lohnend können höhere Sondertilgungen sein, wenn bspw. von einer Erbschaft, Auszahlungen von Lebensversicherung oder von sonstigen zusätzlichen Einkünften auszugehen ist.
10. Tilgungsplan bewerten
Wenn alle vorherigen Punkte berücksichtigt wurden, wird Ihnen der Finanzierungsexperte einen Finanzierungsvorschlag mit einem Tilgungsplan vorlegen. Der Tilgungsplan zeigt auf, wie sich der Kredit von Beginn bis zum Ende der Zinsbindung entwickelt. Hier sind die monatlichen Kosten und Raten erkennbar, sowie die Restschuld zum jeweiligen Zeitpunkt. Dies ist insbesondere relevant, wenn man gegen Ende der Zinsbindung über eine Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens nachdenkt.
Oft wird in Finanzierungsvorschlägen auch die Zeit nach der Zinsbindung dargestellt. Hier wird in der Regel der aktuell vereinbarte Zins für die zukünftige Betrachtung übernommen. Diese Berechnung ist allerdings mit Vorsicht zu genießen, da es über einen Zeitraum von zehn oder mehr Jahren Zinsbindung zwangsläufig zu Veränderungen kommen wird. Insbesondere für den Fall, dass die Zinsen stark steigen sollten, wird sich das negativ auf die Werte nach Zinsbindungsende auswirken und die Berechnungen wie Gesamtlaufzeit der Finanzierung sind dann hinfällig.
Wir zeigen Ihnen worauf Sie achten müssen und welche Punkte wirklich wichtig sind.
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