100% Finanzierung, 110% Finanzierung oder Vollfinanzierung?
Immer noch hält sich recht hartnäckig die Annahme, dass eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital nicht möglich ist. Gerade im aktuell niedrigen Zinsmarkt sieht dies allerdings anders aus. Insbesondere bei guten Einkommensverhältnissen und einer positiven Kredithistorie steht einer Finanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich nichts im Wege. Allerdings ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital mit Mehrkosten verbunden, da die Bank das höhere Risiko an den Kunden in Form von höheren Zinsen durchreicht.
Bei einer 100% Finanzierung bringen Sie als Kunde grundsätzlich die Kaufnebenkosten in Form von Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Es wird hier lediglich der reine Kaufpreis bzw. Herstellungskosten voll finanziert.
Hingegen wird bei der 110% bzw. Vollfinanzierung tatsächlich der komplette Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten finanziert. Durch die unterschiedlichen Werte (bspw. durch die unterschiedliche Höhe der Grunderwerbssteuer je Bundesland) ist die Bezeichnung der 110% Finanzierung ein wenig irreführend, da es sich je nach Fall auch um eine 108% oder sogar um eine 115% Finanzierung handeln kann. Je nach Bank werden in diesem Fall die Kaufnebenkosten durch das Hauptdarlehen oder über einen Privatdarlehen abgedeckt.
Welche Voraussetzungen muss ich bei der Vollfinanzierung erfüllen?
Durch die erhöhten monatlichen Belastungen und dem größeren Risiko, setzen die Banken bei dieser Form der Finanzierung grundsätzlich hohe Standards an die Bonität und den Schufa-Score. In der Haushaltsrechnung sollte hier immer ein ausreichender Puffer eingeplant sein, da sonst bei der kleinsten Veränderung der Einkommenslage der Kredit im schlimmsten Fall nicht mehr bedient werden kann. Im Fall von schwankenden Einkünften bspw. bei Selbstständigen oder Freiberuflichen Darlehensnehmern ist eine Vollfinanzierung daher oft nicht darstellbar.
Neben der eigenen Bonität und Schufa-Scores ist auch die Immobilie ein wichtiger Punkt in der Gesamtbetrachtung im Hinblick auf eine positive Kreditentscheidung der Bank. Eine Immobilie im guten Zustand und einer guten Lage trägt positiv zur Kreditentscheidung einer Vollfinanzierung bei. Ein Objekt im baufälligen Zustand und schlechter Lage wirkt sich bei dieser Konstellation dagegen negativ aus.
Welche Nachteile bringt eine Finanzierung ohne Eigenkapital mit sich?
Wenn sich die Lebensumstände so drastisch verändern, dass die monatlichen Raten nicht bedient werden können, ist der Effekt der gleiche, es trifft eine Finanzierung mit 20% Eigenkapital, wie eine 110% Finanzierung gleichermaßen. Im schlimmsten Fall wird die Bank das Objekt in die Zwangsversteigerung bringen um die verbleibenden Forderungen voll oder zumindest teilweise zu befriedigen.
Das höhere Risiko bei einer Finanzierung ganz ohne Eigenkapital reicht die Bank in Form eines höheren Zinses an den Kunden weiter. Hierdurch wird der Kredit schon in der ersten Instanz teurer. Wenn die Tilgung des Darlehens identisch bleiben soll, ist folglich mit einer höheren monatlichen Rate zu rechnen. Ist der Wunsch nach einer niedrigeren Rate allerdings ein wichtiger Punkt für Sie, müssen sie mit deutlich längeren Laufzeiten für die Finanzierung rechnen. Dann wirkt der Effekt allerdings doppelt. Zum einen müssen Sie einen höheren Zins in Kauf nehmen, zum anderen ist die Gesamtlaufzeit verlängert. Die Kosten des Darlehens steigen somit in zweifacher Hinsicht.
Ein weiterer wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist die Restschuld und die folgende Anschlussfinanzierung. Durch den niedrigen Tilgungssatz ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine höhere Restschuld vorhanden. Diese muss zu den dann vorherrschenden Konditionen weiter finanziert werden. Man ist somit mit einem höheren Betrag dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Insbesondere bei einem steigendem Zinsumfeld und einer knapp berechneten Haushaltsrechnung kann dies später problematisch werden. Im Vergleich zu einer anfänglichen Finanzierung mit entsprechendem Eigenkapital ist in jedem Fall mit deutlich höheren Folgekosten zu rechnen.
Im Hinblick auf die vorherigen Informationen hat der Einsatz von Eigenkapital einen mehrfach positiven Effekt: Die Finanzierung ist günstiger und hat eine kürzere Laufzeit. Darüber hinaus ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung niedriger, was auch zu niedrigeren Folgekosten in der Anschlussfinanzierung führt.
Unsere Empfehlungen für eine Vollfinanzierung
Ob Finanzierung mit oder ohne Eigenkapital – falls sich die persönlichen Einkommensverhältnisse bspw. durch den Tod eines Partners dramatisch ändern sollten, kann dies zu entsprechenden Engpässen in der Bedienung der monatlichen Raten führen. Daher sollte für diese besonderen Fälle entsprechende Vorkehrungen in Form von Versicherungen getroffen werden. Hier bieten sich der Abschluss einer Restschuldversicherung oder einer Risikolebensversicherung an. Die Risikolebensversicherung springt bspw. dann ein, wenn ein Partner stirbt. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung übernimmt hingegen das Einkommen, wenn der Vertragspartner seinen Beruf nicht mehr ausüben kann.
Insbesondere wenn keine finanziellen Reserven vorliegen, sollte die Haushaltsrechnung sehr gründlich gemacht werden und ein ausreichender Überschuss eingeplant werden. Nur so kann seriös gesagt werden, wie hoch die monatliche Rate langfristig sein darf bzw. kann. Grundsätzlich gilt es bei einer Vollfinanzierung zu bedenken, dass ein großer Teil der Rate für die Zinskosten anfällt und daher die Tilgung schon tendenziell geringer ausfällt. Grundsätzlich sollte keine Tilgungsrate unter 2% gewählt werden, da dies sonst zu deutlich längeren Laufzeiten führt. Durch die höheren Zinsen für eine Vollfinanzierung und die hohe Tilgung führt dies in Kombination allerdings zu einer entsprechend hohen monatliche Rate. Wenn sich keine akzeptable monatliche Belastung mit entsprechend ausreichend hoher Tilgung darstellen lässt, sollte man von einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital Abstand nehmen.
Vorausgesetzt Sie haben einen ausreichend monatlichen Puffer, empfehlen wir den Abschluss eines oder sogar mehrerer Bausparverträge. Durch den Bausparvertrag bilden Sie während ihrer laufenden Finanzierung Rücklagen für Unvorhergesehenes. Bei Eigentum müssen sie immer mit eventuellen Reparaturen beispielsweise der Heizung rechnen.
Des Weiteren können Sie sich mit einem Bausparvertrag langfristig das aktuelle Zinsniveau sichern und nach der Ansparphase ein kostengünstiges Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Mit diesem Darlehen können Sie dann Teile ihrer bestehenden Finanzierung zu einem späteren Zeitpunkt, bspw. nach Ablauf der Zinsbindung, ablösen.
Fazit
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital benötigt vor allem eine intensive Beratung und sollte nicht allzu leichtfertig abgeschlossen werden. Hierbei sind insbesondere das erhöhte Risiko und die höheren Kosten genauer zu betrachten. Bei ausreichender Bonität ist eine Vollfinanzierung dennoch grundsätzlich möglich. Lassen Sie sich eingehend von unseren Experten beraten. Wir freuen uns auf Sie.
Eine Baufinanzierung bietet viele Gestaltungsmöglichkeiten. Welche das sind, lesen Sie hier.
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