Die Haushaltsrechnung
Bei der Haushaltsrechnung handelt es sich um die Grundlage einer jeden Immobilienfinanzierung. Mit dieser Rechnung wird die Frage beantwortet, wie viel Immobilie Sie sich am Ende leisten können. Die Rechnung ist auf den ersten Blick einfach: man betrachtet de Nettoeinnahmen abzüglich der monatlichen Ausgaben. Was dann übrig bleibt kann für eine Immobilienfinanzierung aufgewendet werden und bestimmt somit die mögliche Kredithöhe.
Allerdings weisen die Berechnungen der Bank oft drastische Unterschiede zu der eigenen Berechnung aus. Die Bank arbeitet in der Regel mit pauschalen Prozentsätzen (in der Regel zwischen 30% bis 40%) welche auf das Nettoeinkommen angewendet werden um ihre monatlichen Ausgaben zu beurteilen. Diese Werte beruhen auf Erfahrungen der Banken und sind unumstößlich.
Sind Sie beispielsweise trotz eines hohen Einkommens sehr sparsam und benötigen wenig Geld für die Lebenshaltung, wird die Bank dennoch ihrer internen Richtlinie folgen. Hierdurch wird der mögliche Kaufpreis entsprechend reduziert. Haben Sie hingegen höhere Lebenshaltungskosten als von der Bank in ihrer Rechnung angenommen, sollten Sie diese Werte in jedem Fall auch der Bank mitteilen. Zwar mindert diese Angabe die maximal mögliche Finanzierungssumme, allerdings ist nur so eine realistische Betrachtung Ihres Finanzierungsrahmens möglich. Man sollte nie vergessen, dass es sich bei einer Immobilienfinanzierung schließlich um eine langfristige Belastung handelt und am Ende das Eigenheim auf dem Spiel stehen könnte – daher ist ein reflektierter Umgang mit der eigenen Situation in jedem Fall sinnvoll.
Was zählt zu den Nettoeinnahmen?
Beim Nettohaushaltseinkommen handelt es sich um nachhaltig erzielbare Einkünfte eines Haushaltes. Hiervon werden die Steuern- und Sozialabgaben zum Abzug gebracht. Bei schwankenden Einkünften sind entsprechende Mittelwerte heranzuziehen. Einmalige Zahlungen wie bspw. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld werden nur selten von Banken berücksichtigt, außer sie sind in der Höhe nicht schwankend und vorhersehbar.
Grundsätzlich zählen zu den regelmäßigen Einnahmen:
Nettoeinkommen (Lohn, Gehalt, Rente)
Minijob (mind. 3 Monate)
Staatliche Leistungen (z.B. Kindergeld, Sozialleistungen werden in der Regel nicht anerkannt)
Mieteinnahmen
Unterhaltszahlungen
Kapitalerträge
Was zählt alles zu den monatlichen Ausgaben?
Grundsätzlich sollten hier alle wiederkehrenden monatlichen Zahlungen berücksichtigt werden. Einmalige Ausgaben wie bspw. eine Urlaubsreise sollten Sie entsprechend auf das Jahr umlegen. Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, empfiehlt sich die Durchsicht der Kontoauszüge eines ganzen Monats. Bedenken Sie dabei, dass einzelne Zahlungen wie bspw. Versicherungsbeiträge in der Regel einmal jährlich eingezogen werden.
Grundsätzlich zählen zu den monatlichen Ausgaben:
Wohnnebenkosten (Strom, Wasser, Heizung)
Lebensunterhalt (z.B. Essen, Kleidung, Kosmetik)
Kommunikation (z.B. Internet, Telefon, Handy)
Verkehr (z.B. Auto, Bahn, ÖPNV)
Versicherungen
laufende Kredite (z.B. Privatkredite, 0% Finanzierungen, Leasing)
Freizeit und Urlaub
Weiterbildung
Medikamente bzw. Arztkosten
Unterhaltszahlungen
Kinderbetreuung und Taschengeld
Sparverträge
Maximale Darlehenshöhe berechnen
Wenn Sie sowohl die Einnahmen- als auch Ausgabensituation bewertet haben, können Sie den monatlichen Haushaltsüberschuss berechnen. Dieser Überschuss stellt im ersten Moment die maximal mögliche Rate dar. Wenn ihre persönliche Schmerzgrenze für monatliche Kreditraten niedriger liegt, korrigieren sie den Wert nach unten.
Jetzt benötigen Sie nur noch einen realistischen Darlehenszins und eine ausreichend hohe Tilgungsrate. Die Tilgungsrate sollte hierbei mindestens zwischen 1,5% und 3% liegen um das Darlehen in einem normalen Zeithorizont zurückzuzahlen. Einen passenden und realistischen Darlehenszins können Sie in unserem Konditionsrechner schnell selbst ermitteln.
Haben Sie beide Werte, können Sie mit der folgenden Formel die maximale Darlehenshöhe selbst berechnen:
(monatliche Rate x 12 x 100) : (Sollzins + Tilgung) = Darlehenshöhe
Gehen wir einmal davon aus, dass die monatliche Rate bei 1600 Euro liegen darf, der Sollzins bei 4,0% bzw. der Tilgungssatz bei 1,5% ergibt sich folgende Rechnung:
(1600 x 12 x 100) : (4,0+1,5) = 349.090 Euro
Wie hoch ist der maximale Kaufpreis?
Um den maximalen Kaufpreis zu kalkulieren, müssen Sie in erster Linie die Kaufnebenkosten berechnen. Diese können durchaus stark voneinander abweichen, da sich die Höhe der Grunderwerbsteuer nach dem Bundesland richtet, in welchem die Immobilie erworben wird, und ob ein Immobilienmakler mit an dem Verkauf beteiligt ist. Wenn Sie für eine erste Berechnung von 12% Kaufnebenkosten ausgehen, ist fast jede Konstellation abgedeckt.
Darüber hinaus ist selbstverständlich noch relevant, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung mit einbringen. Es gilt der Grundsatz, je mehr – je besser. Die Bank bietet Ihnen bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz ein besseres Angebot. Wir empfehlen,mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind grundsätzlich möglich, sollten aber gesondert betrachtet werden.
Mit der folgenden Formel, können Sie nun den maximalen Kaufpreis der Immobilie berechnen:
maximale Darlehenshöhe + Eigenkapital = Gesamtkapital
Gesamtkapital / 1,12 = maximaler Kaufpreis
Im folgenden Beispiel unterstellen wir, dass 50.000 Euro Eigenkapital vorhanden sind und wir rechnen mit den bereits ermittelten Werten aus dem vorherigen Beispiel weiter.
327.272 Euro + 50.000 Euro = 377.272 Euro
377.272 Euro / 1,12 = 336.850 Euro
In dieser Konstellation dürfte die Immobilie somit maximal 336.000 Euro kosten.
Sie können mit unserem Budgetrechner auch nochmal eine genauere Berechnung vornehmen. Hier werden zum einen die Kaufnebenkosten individuell kalkuliert. Darüber hinaus berücksichtigt der Rechner den Einsatz des Eigenkapitals im Verhältnis zur Gesamtfinanzierung. Somit ist bei viel Einsatz von Eigenkapital der günstigere Zins der Bank auch schon berücksichtigt.
Ist eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital überhaupt möglich?
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Sehr gute Beratung die ich anderen empfehlen würde.
Armin SteinmetzWir können nur sagen, dass wir in unserer Immobilienfinanzierung sehr gut und absolut korrekt betreut wurden. Von A-Z hat alles geklappt und Zusagen wurden eingehalten (was bei Mitbewerbern leider nicht der Fall war). Sehr empfehlenswert! Vielen Dank
Frank OßwaldIch kann HypoExpert aus unserer Sicht nur empfehlen!! Service hört hier nicht nach Vertragsunterzeichnung auf. Ein gutes Bsp.: dafür das nicht nur Servicewüste in DE herrscht. Ich danke Herr Schardt und seinem Team für alles, auch dafür dass sie weiter für uns da sind wenn wir Fragen haben!! SO geht Service VLD Die Familie Görich
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