Beleihungswert
Was bedeutet Beleihungswert?
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Die Darlehensgeber bewerten die Immobilie, um festzustellen, welchen Wert die Immobilie langfristig hat. Dies dient vor allem dazu, um abschätzen zu können mit welchen Betrag die Bank im Falle eines Verkaufs oder Zwangsversteigerung rechnen kann. Der ermittelte Wert stellt den Beleihungswert dar.
Durch diesen Wert kann der Darlehensgeber die maximal mögliche Summe für Ihre Immobilienfinanzierung ermitteln.
Der Beleihungswert liegt in der Regel zwischen 80 und 90% des Kaufpreises und ist damit stets niedriger. Die Differenz sollte man selbst mit Eigenkapital aufbringen.
Wie berechnet die Bank den Beleihungswert?
Sachwertverfahren
Mit diesem Verfahren werden meistens selbstgenutzte Immobilien bewertet. Der Beleihungswert setzt sich aus Grundstücks- und Bauwert zusammen. Anschließend werden mögliche Wertminderungen abgezogen. Ein altes Gebäude oder Instandhaltungsstau könnten beispielsweise eine Wertminderung darstellen. Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt fließt nicht mit ein.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren werden der Bodenwert und die zu erwarteten Mieteinnahmen berücksichtigt. Deshalb wird es hauptsächlich für vermietete und Gewerbeimmobilien angewendet.
Vergleichswertverfahren
Aus dem Namen lässt sich bereits herleiten, dass in diesem Verfahren benachbarte Grundstücke und ähnliche Gebäude miteinander verglichen werden. Bei den Grundstückspreisen lässt sich ein Vergleich leicht herstellen. Schwieriger wird es bei den Gebäuden. Selten sind die Gebäude in einer Region identisch oder ähnlich gebaut bzw. ausgestattet. Zusätzlich fließt auch die aktuelle Situation am Immobilienmarkt mit ein.
Muss ich ein Gutachten selbst zahlen?
Muss ein Wertgutachten erstellt werden, kommt es darauf an wer es anfordert.
Einige Darlehensgeber verlangen zwingend ein Gutachten, andere erst ab einer gewissen Darlehenssumme. Fordert der Darlehensgeber ein Wertgutachten, zahlt er dieses in der Regel auch selbst. In einem Urteil aus dem Jahr 2007 wurde beschlossen, dass die Kosten dafür nicht auf den Kunden umgelegt werden dürfen, denn die Ermittlung des Beleihungswertes liegt im Interesse des Darlehensgebers. Dennoch gibt es einzelne Kreditinstitute, die vom Kunden eine Gebühr verlangen. Achten Sie im Darlehensvertrag also auf Begriffe wie Wertgutachten oder Besichtigungskosten.
Natürlich können Sie selbst auch ein Gutachten in Auftrag geben, sofern Sie das zur eigenen Sicherheit wünschen. Die Kosten dafür tragen Sie selbst.
Welche Rolle spielt der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf spiegelt den Darlehensanteil in Relation zum Beleihungswert wieder und wird in Prozent angegeben. Angenommen der Beleihungswert liegt bei 300.000 Euro und Sie finanzieren 240.000 Euro, beträgt der Beleihungsauslauf 80 %.
Die besten Konditionen erhalten Sie bei einem Beleihungsauslauf von unter 60%, denn dann ist das Risiko für den Darlehensgeber gering.
Ich benötige ein höheres Darlehen als der Beleihungswert vorgibt. Was nun?
Mit dem Beleihungswert ermittelt der Darlehensgeber die Darlehensgrenze. Der Rest muss dann mit Eigenkapital gedeckt werden.
Heutzutage sind immer mehr Banken bereit auch den vollen Kaufpreis und auch die Nebenkosten mitzufinanzieren. Wir sprechen dann von einer Vollfinanzierung bzw. Finanzierung ohne Eigenkapital. Bedenken sollten Sie, dass die Konditionen oft ungünstiger und die Bedingungen strenger sind als bei einer Teilfinanzierung.
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