Wie stark beeinflusst der Zins meine Gesamtkosten?
Der Darlehenszins ist letztlich der Preis für eine Finanzierung. Jedoch ist der Zins nur eine Kalkulationsgröße, die absoluten Kosten sind alleine durch den Zins nicht abzuleiten. Hier spielt die Tilgung eine wichtige Rolle. So kann z.B. ein hoher Zinssatz bei schneller Tilgung günstiger sein als ein niedriger Zinssatz bei langsamer Tilgung.
Was beeinflusst den Zins?
Üblicherweise refinanziert eine Bank ihre herausgegebenen Immobiliendarlehen über sogenannte Pfandbriefe am Kapitalmarkt. Die Zinsen von Pfandbriefen sind an die der deutschen Staatsanleihen gekoppelt.
Wie hoch die Zinsen für die Staatsanleihen sind hängt maßgeblich von der Wirtschaftskraft und deren Entwicklung im Land ab. Ist die Wirtschaft in einem Land wie Deutschland sehr stark, muss das Land weniger Zinsen an den Kapitalmärkten für seine Staatsanleihen zahlen. Dies wiederum führt zu niedrigeren Kosten für Pfandbriefe und folglich auch zu niedrigeren Zinsen für die Immobilienfinanzierung.
Welche Rolle spielt die Europäische Zentralbank?
Vorrangiges Ziel der EZB ist eine stabile Geldpolitik. Sie soll sicherstellen, dass die Inflationsrate auf einem stabilen Niveau bleibt und sich die Wirtschaft im Gleichgewicht befindet. Der Leitzins hat allerdings nur einen indirekten Effekt auf die Zinsen für Immobilienfinanzierungen. In den meisten Fällen hinkt die Entwicklung des Leitzinses der Entwicklung der Staatsanleihen hinterher. Staatsanleihen bzw. Baufinanzierungszinsen nehmen oft die Entwicklung des Leitzinses vorweg. Wenn die EZB den Leitzins anpasst, ist somit aller Wahrscheinlichkeit nach die Erhöhung schon im Zins für Baufinanzierung eingepreist – der Einfluss der Zinspolitik ist somit vorhanden, wenn auch nur indirekt und mit zeitlichem Versatz.
Der individuelle Zinssatz ist jedoch von weit mehr als nur dem Markt abhängig. Die Hypothekenzinsen werden auch durch andere Faktoren beeinflusst – so kann es je nach Finanzierungssituation zu Auf- bzw. Abschlägen auf den Zins eines Kreditinstituts kommen. Grundsätzlich werden bspw. Finanzierungen bei Beamten, Finanzierungen mit viel Einsatz von Eigenkapital oder hohe Kreditsummen von Kreditinstituten belohnt und führen in aller Regel zu einem besseren Angebot.
Darüber hinaus ist ein auf den ersten Blick vermeintlich günstiges Angebot eines Kreditinstituts nicht zwingend das Beste. Eine erhöhte Tilgung kann z.B. zu leichten Aufschlägen auf den Darlehenszins führen. Durch die schnellere Rückzahlung ist der Effekt allerdings oft vernachlässigbar und die Gesamtkosten sind dennoch deutlich niedriger als bei dem entsprechenden Darlehen mit geringerer Tilgung und leicht niedrigerem Zins.